Potentiel du march?/H2>

De plus en plus de rapports de recherche, ainsi que les médias populaires, confirment l'ampleur du nombre de personnes âgés qui seront ?la recherche de résidences plus convenable ?leurs besoins spécialisés. Il y a aussi indices que ceux-ci recherchent des logements dans des environnements qui leurs offriront des logis de prestige, mais abordable et surtout propre ; en plus de possibilit?de nourriture seine et d'activit?socio-économique ; et, plus important, une sécurit?hors pair, tant pour leurs possessions que leurs sant?physique et paix d'esprit.

Identification du créneau

Les choix disponibles aux aînés du Canada varient énormément selon leurs provinces de résidences... et leurs revenus de pension officiel.

Selon les statistiques récentes (pour le Québec), environ 20% des gens âgés (au nombre de 33 000 ménages retraités, en 1993 ⁶) vivent dans des logis subventionnés, tandis qu'un peu plus de 10% des gens âgés vivent dans des logis considérés luxueux, tel les condos et les villages de retraités, sont soient ?loyer mais plus souvent comme propriétaire.

Ce qui veut dire qu'environ 70% des gens âgés vivent dans des logis normaux, soient ?loyer ou comme propriétaire, ?part égal. Ils sont souvent trop en moyen pour qualifier pour un logis subventionnés, et pas assez en moyen pour se permettre le luxe qu'offre les projets condos.

En plus, il faut se rappeler que la majorit?de ce cohorte de personne âgées, soit "...de 85% ?90%... sont des femmes seules..."⁷

Voil?le créneau cibl?par Villa Alfred Xavier.

Avec la venue de la vague du "baby-boom" qui entre dans l'âge des seniors, tous s'attendent ?une augmentation du nombre de gens qui feront partie de ce créneau. Une cohorte qui se voit avoir des besoins spécifiques ?leurs âges, avec ses restrictions d'activités, la diminution de sant? et autres aspects des plus négatif.

Avec des revenus de pension dans la moindre, ils ne peuvent se permettre les luxes tant souhaités. Ils ne peuvent qu'être envieux des choix de leurs confrères. Ils se voient pris ?demeurer dans leur résidence de famille, justifiant leur sort en prononçant leur désire de vivre comme ils l'ont toujours fait. Mais attention... leur vraie désire, si bien cach?depuis belle lurette, commence ?se démontrer dans les recherches social les plus avant-gardiste.

"Le processus de recherche ne peut se dérouler efficacement en circuit ferm? il ne peut s'affirmer et se renforcer que grâce ?une multiplicit?d'échange avec le monde de la recherche et de l'expérimentation au sens large du terme."⁸

Ces nouvelles recherches nous indiquent bel et bien que cette cohorte aimeraient eux aussi bénéficier d'un peu de luxe... si celle-ci peut être trouv??prix abordable. En effet, elle nous confirme le désir de ce même cohorte de déménager dès l'occasion propice, pour vivre dans de tel résidence autonome, mais bien desservie.

Analyse de l'industrie

Une industrie en pleine croissance. Malheureux que celle-ci opère encore sous des préjugés établis dans un ère d'antiquit? un temps dans lequel ont considérait les aînés comme fardeau ?la sociét?et que le mieux était de les encastrer dans des résidences de ‘ti-vieux, de les distraire, et surtout de les garder hors vue... le mieux de les oublier !

Nous sommes encore ?l'étape de petites résidences qui offrent des services aux personnes âgés de la communaut?local. Le mieux serait de "...réduire au minimum sa (les projets de résidences...js) dépendance de financement non-garanties,.. ?développer.. un certain potentiel d'autofinancement.."³. Mais voila qu'il y a encore des organismes qui croient qu' "...une garantie de soutien financier de la part du MSSS pourrait faire toute la différence... subvention annuelle récurrente... permettrait ?la corporation d'envisager l'avenir avec plus d'assurance..."³. Et voila que nous commençons ?voir plus d'argent (du priv? mais surtout gouvernemental) mis ?la disposition de groupe voulant offrir de tel services. Nous verrons bientôt ces petits être aval?par les gros, les nationales, voir même les multi-nationales (lire USA). Ou ira alors les services "personnalisés" ?

Quoique le désir de tous est d'offrir "...un logement o?ils pourront obtenir une bonne qualit?de vie et y maintenir une autonomie satisfaisante... un habitat o?nous serons traités avec dignit?et respect?dans notre essence... ce n'est pas ce qui se passe dans trop de cas."⁹ En plus, notons que pour ces "...immeubles résidentiels, dans plusieurs cas il s'agit tout simplement de cas d'exploitation structurée de personnes âgées ?qui ont fait miroiter toute une série de services gratuits, mais qui sont souvent inexistants, réduits ?leur plus simple expression, abolis rapidement ou subitement tarifiés."¹⁰

Voila que les hélas sont donnés aux meilleurs (?) de ceux-ci, pendant qu'ils continuent ?plaider leurs sort au gouvernement pour d'autres subventions de la MSSS.

Analyse de la concurrence

Les résidences d'aînées peuvent être divisées en quatre catégories :

1. Résidences de logements, ou logis ?prix modiques, normalement subventionnés. Ils ont de bon services, mais la qualit?et la sécurit?laisse ?désirer. La majorit?de ces résidences n'encourage aucunement la valorisation de l'individu, mais plutôt l'assujettissement des locataires.
   
   
2. Chambres et pension, ou chambrettes. Qu'ils soient dans des résidences public ou des maisons privées, c'est logement offre de bon services, en moyenne, et ceci ?un prix qui varie de l'abordable au très cher, voir même abusif. Malheureusement, ?cause de leur petite taille comme entreprise, ils ne peuvent offrir les services requis, ni les activités de valorisation.
   
   
3. Conciergerie avec services, couramment connu comme condos. Quoi que ces logements offre un certain prestige en plus de services, ils sont considér?comme des environnement instable. La qualit?de leurs services, ainsi que leur stabilit? dépend de beaucoup des membres de l'association des résidents et de la fiabilit?du développeur du projet.
   
   
4. Résidences avec services et soins - les foyer et manoir. La majorit?offre de bon services avec une très bonne qualit? mais ?un prix considér?hors port?(cher) par la majorit?des gens ?leur retraite, en plus de donner l'impression que leur résidents sont "sur leurs derniers temps".

Une majorit?des dirigeants de ces résidences concurrentes croient que "...le recours ?des programmes de création d'emplois, bien qu'ils soient intéressant ?plusieurs égards, ne peut combler le besoin de personnel permanent nécessaire ?la... (résidence...js) o?les services doivent être assurés toute l'année durant..."³. Et il parle d'autofinancement !?... pas vraiment ! Et que dire de se bâtir une petite empire au détriment du bien-être et de la valorisation des locataires ?

Le Projet... mise ?jour

Suite ?des améliorations au concept, le projet sera compos?de trois modules (édifices), chacune de deux étages. Il y aura deux modules de logements et une de commerce et bureaux de professionnels. Cette dernière permettra des revenus continue pour assurer l'autofinancement du projet.

Organisation

La compagnie sera une corporation privée ?but lucratif, avec charte provincial, qui se vera opérer dans une harmonie de capitalisme et de conscience social.

La compagnie offrira des parts en deux catégorie. Les parts Class-A sont émis sans valeur boursière, sont les seules ?avoir un droit de vote, et sont de 92 en total. Les parts Class-B sont émis ?une valeur boursière initial de 10$ chacune, n'ont pas de droit de vote, et sont de 600 000 en total au départ. Par règlement d'incorporation, il y a possibilit? que d'un maximum de quarante (40) investisseurs qui peuvent obtenir ces parts. La compagnie se donne le privilège d'entretenir des offres d'achats que pour les investissements d'un minimum de 25 000$. Les premier douze (12) investisseurs initial qui feront un offre minimal de 50 000$ se mériterons le transfert de 5 000 (min.) parts Class-B en plus de la distribution de une parts Class-A. Tout autre investisseurs recevront que des parts Class-B, et ne pourront se mériter des parts Class-A que part leurs implications étendues sur les comités opérationnels divers établis par le Comit?Exécutif de la Corporation.

Équipe de gestion

...tous Membres du Comit?Exécutif de la VAX (compos?de Résidents, Membres de l'Alliance de Sages et Exécutif de V3V)

• Directeur d'opération
• Directeur de relation résidents et commerces
• Directeur des finances
• Directeur du personnel
• Directeur de communication (incl. Intranet, internet, marketing, et autres)

Dotation en personnel

...les employés

Équipe de 15 employ?e)s plein temps en plus de nombreuses personnes ?temps partiel (notamment des membres de l'Alliance...). Salaires incluent Avantages Sociaux (AS) de 25% du salaire de base.

• Opérations > > cédule rotationelle, 24-heures / 7-jours
  inclue entretien du site et ménage, réparation mineure, paysagement, stationnement souterrain et extérieur, déneigement, peinturage, et autres tâches
  6 employ?e)s plein temps @30 000 $
• Sécurit? > > cédule rotationelle, 24-heures / 7-jours
  6 employ?e)s @30 000 $
  1 superviseur @37 500 $
• Administration > > les jours de travail de la semaine
  1 gérant(e) @33 750 $
  1 employ?e)s @26 250$

Bénéfices du projet

Emplois créés		par Villa Alfred Xavier	par tierce organisme
	Opérations	6	1
	Sécurit?	7	1
	Administration	2	1
	Services Médical	--	1
	Services Ménag?	--	1
	Transportation	--	4
	Restaurant / Repas	10	12
	Beignerie	4	6
	Tabagie / Bureau de poste	2	1
	Bureaux des professionnels	8	20
	Commerçants	20	11
Logis pour Retraités
	Logis type condos	30
	Logis Chambrette-A	33
	Logis Chambrette-B	29

Coût du projet au démarrage

Les frais de démarrage (incluent dans le coût global de l'immobilisation) sont estim??200 000$, et incluent les honoraires de professionnels dans les domaines de gérance de développement de projet, directeur d'opérations, recherche/sondage, incorporation, dépôt sur achat de terrain, et autres.

A noter que le coût d'immobilisation total est estim??6 000 000$, et incluent terrain, logis, locaux commerciales et professionnels, paysagement et autres attraits.

Financement du projet

Le financement majeur sera obtenu d' InvestQuébec (qui a déj?exprim?un intérêt dans le projet suite ?une présentation le 30 octobre dernier, ?GATinnovation '99), ou d'investissement des fonds de pension qui sont de plus en plus présent sur le march?comme parrain de projet social innovateur, ou au niveau d'hypothèque traditionnel par l'entremise des institutions financières.

Précisons que certains des résidents potentiels de ce complexe de 92 logements, et même ceux qui deviendrons que Membres de l'Alliance, serons apprécier les avantages d'un investissement. C'est ainsi que l'on prévoit amasser une réserve financière pr?construction d'une valeur entre 600 000$ ?800 000$, sois des investissements de 25 000$ par investisseurs (...au nombre de 24 ?32, ce qui représente moins de 35% des résidents-membres).

NOTA - Vue l'inusit?du concept, il y aura certaines hésitations des investisseurs privés. C'est ainsi que tout les fonds d'investisseurs privés (individus) seront mis en dépôt fiduciaire. Si la construction du complexe ne débute pas dans un délais de dix-huit mois suite ?l'incorporation de la villa-résidence, les investisseurs pourront alors s'attendre ?un retour ?100% de leur mise de fonds.

Si un financement intermédiaire est nécessaire, celui-ci proviendra sois par investissement des autres locataires, sois par entente avec le propriétaire / promoteur du site choisi (sois la location ?long terme, voir même l'échange de terrain pour service, ou autre), ou par investisseurs privés oeuvrant dans le domaine philanthropique d'aide aux aînés. A noter que des contactes ont déj?ét?entrepris envers certains commerces-investisseurs potentiel tel les chaînes national de restaurant familial, le Tim Horton's, la Fondation Sarlos de Toronto, des commerçants locaux, et autres.

Coût et financement du projet

Total de 6m $ :

• 90% - InvestQuébec (Fonds de développement de 5.4 m $ sur 10 ans ?un taux d'intérêt de 5.5%) (ou autres institutions)
• 5% - Investisseurs privés
• 5% - Membres / Investisseurs

État financier pro forma

Disponible seulement aux investisseurs ayant soumis un dépôt.

État de l'encaisse prévu

Disponible seulement aux investisseurs ayant soumis un dépôt.

Résultats financiers prévus

Les revenus pour le premier douze mois d'opération sont estimés ?980 050$. Ceci incluent des revenus provenant des loyers des résidents en plus des activités de location des divers espaces commerciales, professionnels et public du projet. Les prévisions pour les deuxième et troisième années montrent une croissance prononc?des revenus ?mesure que les bénéfices d'être résident-membre se démontrent ?la clientèle cible et au grand public de la région. Ainsi, les revenus prévus pour la deuxième année sont de 1 775 925$. Les revenues prévus pour la troisième année, et toute années suivantes, sont de 2 847 545$ par année.

Les dépenses prévues (incluant coût du terrain, si nécessaire) seront de l'ordre de 1 557 000$ pour la première année, de 1 951 400$ la deuxième, et de 2 847 500$ la troisième.

Le bénéfice net devrait passer d'une perte de 576 950$ la première année ?un budget balanc?la troisième année, avec des fonds de réserve opérationnel au montant de 644 290$. En tant que corporation privée, tout profit sera réparti en dividende aux actionnaires, suite ?une mise sous réserve de fonds pour amélioration-modification du projet afin de permettre une flexibilit??rencontrer les besoins réels de sa clientèle présente... et future.

Rentabilit?/H2>

Le seuil de rentabilit?s'annonce au 17ième mois des opérations de la Villa Alfred Xavier. Ce seuil se prononce avec des rentrées de fonds mensuel de 155 800$, des sorties de fonds de 149 125$, et qui porte au premier profit mensuel, sois 6 675$. Ce seuil correspond ?un taux de résidence de 81%, avec 67% de la capacit?de bureaux de professionnels, avec 80% de la capacit?des espaces de commerces, et l'utilisation (?des taux variant) des divers espaces public- communautaires, ainsi que produits et services offerts.

Retour sur investissement (ROI)

Il est certes difficile de prédire avec certitude le ROI du projet propos? Mais, il est certainement logique de dire qu'il y aura un ROI très élev? Les raisons ? Les principales sont... (1) la croissance du nombre de personnes dans ce march?(le "babyboom wave" est ici, maintenant), (2) la demande grandisante de logement qui offre des "plus" en fait de services et aménagement, et (3) le demande des personnes âgées de se voir, et le besoins de la sociét?d'avoir des gens qui se sentent "valorisés"... qui participent et contribuent aux bonnes activités d'une sociét?évolutionniste.

Un rappel... un des objectifs de la corporation est d'assurer le sauf-garde de l'avoir des investisseurs et la sant?"global" de ses résidents-investisseurs-membres. Tout les profits seront r?investie, du moins pendant les cinq premières années, dans les opérations et activités de la Villa Alfred Xavier afin de maintenir les services et produits ?leurs plus haut niveau de qualit? Une décision sera alors prise sur la date de distribution de dividende, et leur montant.

Temps d'Investir ? ! ?

La décision d'investir... ou non... est certes la vôtre. Nous vous demandons de garder en tête les performances antérieurs d'investissement semblables. En particulier, nous voulons apporter ?votre attention le scénario suivant.

Plusieurs couples, nouveaux retraités, décidèrent de vendre leur demeures. En réexaminant leur priorités et intérêts, ils décidèrent plutôt d'acheter un appartement dans in complexe de condominium. Ils aimaient l'idée d'avoir accès ?des services de luxe et un environnement o?ils n'avaient pas besoin de s'inquiéter, ni de travailler au, le paysagement, peinturage, et autres tâches de maisonnées. Tout ce dont ils avaient besoin de faire était d'investir une portion des profits, disons vingt cinq milles dollars, de la vente de leur résidence antérieure et de payer un loyer mensuel modique. Mais en chemin quelques'un on vue leur priorités changer, d'autres ont réalisés que ce n'était pas pour eux. Encore d'autres ont trouv?des nouveaux voisins un peut moins courtois qu'ils s'attendaient. Tristement, quelques'un ont tomb?malade, nécessitant un déménagement dans un autre environnement résidence. Par cause de ces changements inattendus, la majorit?ont d?vendre leurs condos plus vite que prévu. La majorit?ont découvert trop tard que la valeur de revente de leurs consos n'étaient pas comme attendue... et ont perdue leur dépôt initial.

Laissez moi vous démontrer comment vous pouvez autant investir dans un style de vie prestigieux, et protéger votre dépôt initial avec Villa Alfred Xavier.

Contactez moi directement ?jacques@grp.starlight.ca. Nous pourrons alors discuter en priv?du potentiel d'un investissement selon votre situation personnelle.